ミラノとローマのオフィス市場：質の高い供給の重要性の増加

JLLの調査によると、イタリアのオフィス賃貸市場は2026年初頭に、ミラノとローマという2つの主要都市で異なる傾向を示しました。第1四半期の総賃貸面積はわずかに10万平方メートルを超え、そのうち約6万5000平方メートルがミラノ、3万6000平方メートルがローマでした。ミラノでは、吸収量は約65,000平方メートルに達し、さらに4,000平方メートルの転貸が追加されました。この数字は、2025年と同じ時期の活動水準と同等であり、過去5年間の平均を上回っています。しかし、昨年は吸収量が100,000平方メートルに迫っていたのと比較すると、市場は若干減速しています。

主な理由は、大規模取引の不足と、賃貸オフィスの平均面積が1,200平方メートルから750平方メートルに大幅に減少したことです。これは、企業のより慎重な戦略と、使用スペースの最適化への意欲を反映しています。

需要はますます高品質の物件に集中しており、吸収されたスペースの約65%がAクラスのビルです。この傾向は、建設品質、持続可能性、最高の立地など、より厳格な選択基準に支えられています。

プレミアム物件の供給が限られているため、市場には引き続き圧力がかかっています。平均空室率は9.4%であり、高級物件では3.6%に低下しています。その結果、賃料は上昇を続け、歴史地区では年間1平方メートルあたり820ユーロ、近代的なビジネス地区では780ユーロに達しています。年間1平方メートルあたり600ユーロを超える賃料での取引の割合も増加しており、全体の約30%を占めています。

地理的な観点から見ると、需要の約40%は中心部、主に歴史地区に集中しています。同時に、周辺地域の役割が強化され、特にファリーニ・イゾラやポルタ・ロマーナなどの地域では、全取引の4分の1以上を占めています。

需要の主な原動力は、法律事務所、金融機関、テクノロジー企業などの専門サービスです。

ローマ：大規模取引による成長

ローマでは状況が異なり、オフィス不動産市場は顕著な加速を示しました。吸収量は約36,000平方メートルに達し、2025年第1四半期の数値の2倍以上です。この成長は主に5,000平方メートルを超える4件の大規模取引によって牽引されました。ミラノと同様に、首都ローマでも引き続き質の高い物件に対する強い需要が見られ、Aクラスのビルが総契約件数の57%を占めています。これは、高級オフィスの供給が限られている中で、テナントの選択性が高まっていることを裏付けています。中央ビジネス地区は引き続き主要な市場セグメントであり、取引の約40%を占めています。一方、EUR地区は四半期で最大の事前賃貸取引で際立っています。セクター別に見ると、サービス部門、特に法律事務所が主導しており、公共機関も同様にローマのオフィス市場で重要な役割を果たし続けています。空室率は依然として低く、全体で7%未満、高級物件ではわずか1.5%程度です。プレミアム賃料は年間1平方メートルあたり610ユーロに設定されており、短期的には値上がりする可能性がある。