物件へのオーナーの訪問権：規則と制限

物件の場合、所有者と使用者の境界線が曖昧になることがあります。特に、アパートの検査や、購入希望者または新規借り手への内覧が必要な場合です。このような場合、オーナーの訪問権とは、借り手の同意を得て、客観的で、必要に応じて検証可能な正当な理由がある場合にのみ、物件に立ち入ることができる権利を意味します。民法はこの権利を直接規定していませんが、判例法と契約条項によってその範囲が決定されます。

オーナーが物件を訪問できる場合

オーナーは、借り手と事前に訪問について合意し、借り手のプライバシー権を尊重した上で、正当な理由がある場合にのみ、アパートへの立ち入りを要求する権利を有します。

オーナーが物件を訪問できる場合

このような理由には、次のものが含まれます。

• 物件の売却または新しい借り手の募集（例えば、賃貸契約の終了が近づいている場合）。
• アパートの状態と維持管理条件の遵守状況の確認。
• 緊急の修理または必要な技術作業の実施。

従わなければならない規則

所有者は、予備の鍵を持っていても、借り手の許可なしにアパートに入る権利はありません。無許可の立ち入りは、住居の神聖さの侵害とみなされる場合があります。

すべての訪問は、事前に合意され、借り手の私生活や仕事を考慮して、借り手にとって都合の良い時間に、合理的な通知をもって実施されなければなりません。多くの場合、賃貸借契約書には訪問の日時が具体的に明記されています。

唯一の例外は、損害を防ぐために即時の対応が必要な緊急事態（火災や洪水など）です。

借り手の拒否

借り手は物件を平穏に利用する権利がありますが、正当な理由なく立ち入りを拒否することはできません。特に、そのような訪問が契約書に規定されている場合はなおさらです。正当な理由のない拒否は、賃貸借契約の条項違反とみなされる場合があります。

場合によっては、拒否が例えば物件の売却を妨げる場合、所有者は裁判所に緊急の決定を求める権利、または損害賠償を請求する権利を有します。

優先購入権の期間

借り手の住宅の優先購入権は永久に有効なものではなく、特定の状況で発生し、法律で定められた期限内に行使しなければなりません。

売却の公式通知（執行官または書留郵便による）後、借り手には次の期間があります。

• 購入の決定をするのに60日間。
• 通知に別途指定がない限り、支払いと取引の完了にさらに30日間。

居住用賃貸借契約でこの権利が発生するのはいつですか

居住用物件（関連法規で規制されている物件）では、優先購入権が発生します。の場合：

• オーナーが最初の契約期間中（例えば、4年間の賃貸後）に契約の更新を拒否し、物件を売却する意図がある場合。
• 借り手が他の居住用不動産を所有していない場合。

商業用賃貸の場合

商業用不動産の場合、この権利はより広範です。

• オーナーが契約期間中に物件を売却することを決定するたびに発生します。
• 売却期限は通知日から60日で変わりません。

買戻権

オーナーが借り手に通知せずに、またはより低い価格で第三者に物件を売却した場合、借り手は取引の登録日から6か月以内に買戻権を行使できます。

物件の内覧はどのように行われますか？

潜在的な購入者または新規借り手へのアパートの内覧は、当事者:

• 所有者は物件を見せる権利があります。
• 借り手の同意なしには立ち入りはできません。
• 借り手は協力し、正当な理由なく干渉しない義務があります。
• 訪問は十分な事前通知（通常は少なくとも48時間）と妥当な時間帯に行われなければなりません。

契約書に通常記載されている内容

多くの契約書には、訪問に関する具体的な規定があります。

• 特定の日時（例：週に1～2回、数時間）
• 賃貸借契約の最後の数か月間、または解約通知後に、より頻繁に内覧を行う。

実務上のアドバイス

誤解を避けるために、訪問の時間を事前に固定しておくのが最善です。たとえば、火曜日の午後と土曜日の午前などです。これにより、所有者は内覧のスケジュールを立てることができ、入居希望者は落ち着いてスケジュールを調整し、物件の準備をすることができます。