イタリア銀行の調査：住宅価格は上昇し続け、供給が需要に追いつかない状況

イタリア銀行が毎年実施する住宅市場状況の四半期調査（Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni）によると、2025年第3四半期もイタリアの住宅価格は着実にプラス成長を続けると予測されています。しかし、平均取引の割引率は縮小を続け、住宅の平均売却期間はこれまでで最短のレベルに達しています。同時に、購入者の需要は回復傾向にあるものの、供給は依然として減少しています。

ほぼすべての地域で価格は着実に上昇

2025年第3四半期には、住宅価格の上昇と下落の推定差が+7パーセントポイント（第2四半期は+5パーセントポイント）に拡大し、2024年同時期と比べ大幅に増加しました。イタリア南部（メッツォジョルノ）を除けば、前四半期と比較し改善しているものの、依然としてここはマイナスです。ほぼ全国でプラスの差が記録されました。

最も目立った価格上昇はイタリア北東部と中部の主要都市で見られ、不動産業者の価格上昇報告の割合がさらに増加しました。

初期の希望価格からの平均割引率は7.5%（前四半期の7.8%から）とわずかに減少し、過去最低水準を維持しています。北東部の大都市では割引率は5%を下回りました。住宅の平均販売期間は5.4か月から5.6か月にわずかに増加しましたが、依然として過去最低水準の近くにとどまっています。

需要は回復中だが、供給は減少し続けている

潜在的な購入者数の増加と減少の予想差は、特に大都市圏で大幅に縮小しました。一方、不動産業者は新しい注文の減少を報告し続けています。現在の注文ポートフォリオの純残高は-32パーセントポイント（前四半期-30パーセントポイント、前年-25パーセントポイント）、新規注文は-30パーセントポイントでした。

住宅ローンへのアクセスは依然として良好

融資取得に関する問題は依然として最小限にとどまり、契約解除の主な理由として資金調達困難を挙げた仲介業者は19%に過ぎませんでした。住宅ローンによる取引割合は65.9%に増加し、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は78.4%に達しました。これらの指標は、2022年7月にヨーロッパ中央銀行の利上げが始まる前の水準に戻っています。したがって、融資条件は購入者にとって引き続き良好です。

家賃の上昇は続くが、そのスピードは鈍化している

賃料は依然として上昇していますが、そのペースは緩やかになっています。増加額と減少額の推定差は+41パーセントポイントでした。多くの不動産会社は、賃料上昇の主因として長期賃貸住宅の供給減少を挙げており、この傾向は都市部で特に顕著です。これは主にオーナーが短期賃貸や日貸しを好むことに起因しています。

短期レンタル（Airbnbなど）の影響

短期賃貸を重要視する代理店の割合はわずかに増え、50%を超えました。これらのうち80%以上が長期賃貸（30日以上）の料金に大きな影響があると感じており、60%以上が特に強くこの影響を感じています。

同時に、短期賃貸が販売価格に与える影響は全国的に若干弱まっていると見られています。主な影響は依然として販売物件の供給減少であり、約40%の事業者がこの影響を指摘しています。

市場の見通しはより楽観的に

不動産業者の地域市場とイタリア全体の不動産市場の発展に関する期待は、前四半期および2024年同時期と比較して大幅に改善しました。

2025年第4四半期の予想販売価格については、不動産業者はわずかな下落を予測していますが、純残高は前年よりも大幅に縮小し、市場参加者の信頼感が徐々に回復していることを示しています。