家賃未払いによる退去手続きはどのように行われますか?

家賃未払いによる退去は、家主が物件を取り戻すための法的手段です。借り手が家賃や光熱費といった追加料金を支払わない場合、家主は未払いを理由に退去を求めることで、権利を守ることができます。これは、弁護士に作成を依頼する退去通告書によって実行されます。この通告書には、借り手に対し、指定された期間内に物件を退去する責任があり、その後の裁判所への出頭命令も含まれています。

未払いによる退去手続きはどう進めるのか？

滞納による退去手続きは、イタリア民法典第658条以降で定められています。この法律は、家主が家賃未払いの際に以下の権利を得ることができる特殊な手続きを規定しています。

- 賃貸契約の早期終了
- 物件の解放と返還
- 未払い家賃の徴収

借り手が家賃や公共料金を支払わない場合、家主は借り手の権利を守るため迅速に行動できます。多額の債務を蓄積させて回収を難しくしないよう、迅速な対応が求められます。支払いが一度滞った場合は偶発的事故や一時的な問題かもしれませんが、2ヶ月にわたって未払いが続く場合、家主にとって深刻な状況を示す警告となります。

退去手続きの開始条件

滞納による退去手続きを開始するには、次の2つの条件が必要です。

1. 書面化され、登録された賃貸契約が存在すること。
2. 借り手による家賃または追加費用の未払いという事実。

賃貸契約が書面化され、税務局に登録されていない限り、退去は不可です。口頭での合意や不透明な支払い方法では、退去の権利を主張できません。このような場合、所有者は別の保護手段、つまり不法占拠からの解放を追求するしかありません。

未払いに関しては、リースのタイプで差があります。

- 住居用家賃: 法第392/78号第5条によれば、1ヶ月分の家賃の未払い、または少なくとも2ヶ月分の家賃に相当する公共料金の滞納があれば十分です。
- 非住居用賃貸（例: 商業用賃貸契約）: 「軽微な違反」の基準（民法第1455条）が適用され、裁判官が違反の重大性を判断します。通常、住居用賃貸契約と同様の基準が適用されます。

借り手が家賃や追加費用（光熱費など）を20日以上支払わない場合、滞納による退去手続きが始まります。これより前に手続きを進めることはできません。住居用以外の賃貸契約の場合、特に滞納が繰り返される際には、裁判官が違反の重大性を判断します。

退去手続きの進行

家賃未払いによる退去手続きは厳格に規範化されており、弁護士の関与が求められます。主要な手順は以下の通りです。

1. 退去通告書の作成と送付：所有者は退去通告書を作成し、執行官を通じて裁判所召喚状を送り、退去を確認します。所有者が期間短縮を求めない限り、通告書の送付から裁判日まで少なくとも20日が必要です。
2. 裁判での審理: 審理で裁判官は以下の判断を行います。
- 退去を認める。
- 借り手に返済の猶予を与える。
- 退去に異議がある場合は、通常の裁判に回す。

カルタビア改革による変更点

カルタビア改革では、退去通告とその確認手続きが改定されました。通知は執行吏が直接借り手に届けることが義務付けられ、退去確認手続きが簡素化されました。借り手が裁判所に出廷しない場合でも、裁判官は即座に退去確認を出せるようになりました。また、この改革は手続きの簡素化と期間短縮のため、認証付き電子メール（PEC）の利用を推奨しています。

退去通知後の流れ

通知を受け取った借り手が自主的に退去しない場合、家主は強制退去手続きを開始できます。この手続きには以下が含まれます。

1. 裁判官は退去を確認し、物件返還のための強制命令を発行します。
2. 借り手に物件を自主的に退去するための期間（通常は10日）が与えられます。
3. 要求に従わない場合、執行官は退去通知を行います。
4. 執行官が物件返還の日付を設定します。
5. 借り手が依然として建物を占有する場合、執行官は警察を介入させて強制的に退去を命じます。

建物が返還されるまで、借り手は家賃を支払い続け、必要があれば家主の訴訟費用を負担する義務があります。