家賃滞納による立ち退き手続きはどのように行われますか?

家賃滞納による立ち退きは、不動産所有者が建物を明け渡すことを可能にする法的措置です。借主が家賃や追加費用（光熱費など）を支払わない場合、不動産所有者は滞納による立ち退きを申し立てることで、借主の権利を守ることができます。これは、弁護士に依頼して作成してもらう立ち退き通知書を作成することで行われます。この通知書には、借主に対し、指定された期間内に建物を明け渡す義務が課せられ、立ち退きが確定するための裁判所への召喚状も含まれています。

支払い不履行による立ち退きはどのように行われますか?

滞納による立ち退き手続きは、イタリア民法典第658条以降に規定されています。この法律では、家賃滞納の場合に家主が以下の権利を取得できる特別な手続きが定められています。

- 賃貸借契約の早期終了- 不動産の解放および返還。 - 滞納家賃の徴収。

借主が家賃や公共料金を支払わなかった場合、家主は借主の権利を守るために即座に行動を起こすことができます。多額の債務を積み重ねて回収を困難にしないよう、迅速な対応が重要です。一度でも支払いを滞納した場合は、偶然の事故や一時的な問題である可能性がありますが、2ヶ月間滞納が続くと、家主にとって深刻な事態を示唆するシグナルとなります。

立ち退き開始の条件

滞納による立ち退き手続きを開始するには、次の 2 つの条件を満たす必要があります。

1. 書面および登録済みの賃貸借契約書が存在すること。 2. 借主による家賃の未払いまたは追加費用の支払の事実。

賃貸借契約が書面で作成され、税務署に登録されていない限り、立ち退きは不可能です。口頭での合意や「裏金」による賃料の支払いは、立ち退きの権利を与えません。このような場合、所有者は別の保護手段、すなわち不法占拠からの解放を求める請求に頼らざるを得なくなります。

未払いについては、リースの種類によって違いがあります。

- 住宅家賃: 法律第392/78号第5条によれば、1か月分の家賃の未払い、または少なくとも2か月分の家賃に相当する公共料金の滞納があれば十分です。 - 非居住用賃貸借契約（例：商業用賃貸借契約）：「軽微な違反」基準（民法第1455条）が適用されます。裁判官は違反の重大性を判断します。通常、居住用賃貸借契約と同じ基準が適用されます。

賃借人が家賃または追加費用（光熱費など）を20日以上支払わない場合、滞納による立ち退き手続きが開始されます。この期間より前に手続きを進めることはできません。居住用ではない賃貸借契約の場合、特に滞納が繰り返される場合、裁判官が違反の重大性を判断します。

立ち退き手続きの段階

家賃滞納による立ち退き手続きは厳格に規制されており、弁護士の関与が必須です。主な手順は以下のとおりです。

1. 立ち退き通知書の作成と送付：所有者は立ち退き通知書を作成し、同時に執行官を通じて裁判所に召喚状を送付し、立ち退きを確認します。所有者が期間の短縮を申請しない限り、通知書の送付から裁判日までは少なくとも20日間経過する必要があります。 2. 法廷審問: 審問において裁判官は以下のことができる。 - 立ち退きを確認する。 - 借主に対して債務返済の猶予を与える。 - 借主が立ち退きに異議を唱える場合は、事件を通常の裁判手続きに移送する。

カルタビア改革によってもたらされた変化

カルタビア改革により、立ち退き通知とその確認手続きが変更されました。通知は執行吏によって借主に届けられることが義務付けられました。立ち退き確認手続きは簡素化され、借主が裁判所に出廷しない場合でも、裁判所で執行令状を発行することなく、裁判官が直ちに立ち退きを確認することができます。また、この改革では、手続きの簡素化と期間短縮のため、認証付き電子メール（PEC）の利用が推奨されています。

退去通知を出した後どうなるか

借主が通知を受け取った後も自主的に退去しない場合、家主は強制退去手続きを開始することができます。この手続きには以下の手順が含まれます。

1. 裁判官は立ち退きを確認し、建物を明け渡すための強制命令を発行します。 2. 借主には、建物を自主的に退去するための期間（通常は 10 日間）が与えられます。 3. 借主が要求に従わない場合、執行官は借主に対して立ち退きを通知します（いわゆる立ち退き通知）。 4. 執行官は建物を明け渡さなければならない日付を設定します。 5. 借主が引き続き建物を占有する場合、執行官は警察の介入を要請して強制的に立ち退きを命じます。

建物が明け渡されるまで、借主は賃料を支払い続け、必要に応じて所有者の訴訟費用を負担する義務があります。