アパートのカビ：家賃が払えないとき

アパートがカビだらけになった場合、借主は一定の条件で家賃を支払わずに退去する権利を有します。しかし、その前に家主に通知することが必須です。

イタリア民法第1578条および第1581条によれば、アパートがカビのために居住不能となり、健康被害をもたらす場合、借主は予告なしに、また罰則なしに賃貸借契約を解除する権利を有します。

家賃の支払いを拒否できるのはいつですか?

カビが原因で物件が完全に居住不能となり、借主が退去せざるを得なくなる場合にのみ、家賃不払いの理由となります。

カビがアパートの一部（たとえば 1 つの部屋）にのみ影響している場合、借主は物件の一部を使用できない程度に応じて家賃の減額を要求することができます。

カビが深刻な問題である理由

トリエステ裁判所判決第162/2019号によれば、カビが少しでも存在すると、アパートでの生活の質が低下し、建物の衛生状態が悪化し、外観が損なわれます。これは重大な欠陥とみなされ、家賃の減額を受ける権利があります。

カビが居住環境を著しく損ない、契約違反となる場合、借主は契約締結時にそのような欠陥の存在を知らなかった、または知ることもできなかった場合に限り、契約の解除または家賃の減額を求めることができます。

さらに、家主は、アパートを引き渡したときにその欠陥を知らなかったことを証明できない限り、物件の欠陥によって生じた損害に対して責任を負う可能性があります。

カビによる健康被害を証明する医師の診断書は、正式には必要書類のリストに含まれていなくても、追加の証拠として役立ちます。

当事者間の合意が必要です。

単にカビが存在するだけでは、借主が自ら家賃の支払いを拒否するのに十分ではありません。支払いの減額または停止は、家主との合意、または裁判所の命令によってなされる必要があります。

司法実務では、借主が一方的に支払いを拒否する権利が常に認められるわけではない。特に、イタリア最高裁判所（2016年9月27日判決第18987号）は、建物が部分的にでもまだ使用可能な場合は、借主には家賃を支払う義務があると判決を下しました。

家主の責任

家主は、基準に従い、居住に適した良好な状態の住宅を提供する義務があります。したがって、カビやそれに関連する問題を排除するのは彼の責任です。

一方、借主は物件の定期的なメンテナンスを実施し、契約条件を遵守する義務があります。

借主の過失の場合

換気が不十分であったり、運用ルールを遵守していなかったりするなど、入居者の不注意によってカビが発生した場合、その結果に対しては入居者が責任を負います。このような状況では、家賃を支払わないことは違反とみなされ、借主は滞納者の地位を与えられる可能性があります。

カビの原因が入居者の責任ではない場合（たとえば、上部からの漏水や防水不良など）、問題を解決するのは物件の所有者の責任となります。

賃貸アパートにカビが生えたらどうすればいい？

入居者の戦術は問題の深刻度に応じて異なります。実行可能なアクションは次のとおりです。

カビが発生した場合の対処法

主なルール：借主は一方的に行動してはならない。家主の同意や裁判所の命令なしに家賃の支払いを停止することはできません。

ただし、住居としてまったく適さない重大な場合は例外です。他のケースでは、たとえカビに悩まされていたとしても、借主が間違っていると証明されるリスクがあります。