家を売りながら同時に購入する方法

一つのアパートを売却してすぐに別のアパートを買うことは、現実的な作業ですが、事前の準備と全てのステップでの正確な調整が重要です。すべてうまく進むためには、手続きの管理、法的および財務的な面を考慮し、時間の計画をしっかり立てる必要があります。専門家の助けを借りるのがベストですが、注意深く行動することで自力で行うことも可能です。その方法を紹介します。

家を売りながら同時に購入する方法

ステップ1：資金計画を練るまず、現在のアパートの価格を計算します。売却物件を査定し、市場に出しましょう。時間があるなら、売却で得た手付金を使って新しい家を購入するのも良いです。その場合、全ての手続きに十分な時間を与えるため、長期の仮契約を結ぶことが推奨されます。

ステップ2：売買計画を構築する法律的な面で言えば、不動産の売買を同時に行うことは完全に合法で、一般的です。大切なのは、時間的なズレや金銭的損失を防ぐために、両方の手続きを同期させることです。手続きの順序や、住宅ローンがある場合の状況に特に注意を払いましょう。

税優遇を利用して最初の住宅を購入した場合（「初めての家」として）、これらの優遇措置を維持するために、売却後1年以内に新しい住宅を買うことが必要です。

実践的なステップ:

1. 現在の物件を売却するには、不動産業者に連絡するか、自分で買い手を探す方法があります。売買契約（rogito）に署名する前に、例えば約6ヶ月など、時間的な余裕を持たせることが推奨されます。これにより、新しい家を見つけるための期間を確保できます。別の方法として、買い手に鍵を渡すタイミングを後にすることも検討できます。
2. 新しい住まいを探す同時に、現実的な予算を設定し、適切なアパートや一軒家を探しましょう。適した物件がすぐに見つかれば、引き渡しの日時を修繕のための時間を考慮して決定したり、現在の家を売却した後に購入する条件で契約を結ぶことも可能です。こうした契約は、専門家の支援を受けて公式にするのがおすすめです。
3. 期限の調整最も複雑な段階は、鍵の引き渡しと取引の完了です。契約書の署名と資金の送金がスムーズに行われるように、公証人とのスケジュールを正確に合わせることが重要です。これによって、両方の取引を完了させるのに必要な資金を確保できます。

不動産会社と提携

不動産会社を一つに絞ることで、売買の流れが大いに楽になります。同じエージェントを通すと、両方の取引をより円滑に調整でき、混乱のリスクを減少させ、個別のサポートを提供できます。物件を評価し、最善の購入方法を提示し、全体のプロセスを管理できる信頼ある会社を選びましょう。

住宅ローンがある場合の対処法

売却する物件に既存の住宅ローンがある場合、いくつかの選択肢があります。

• 売却益で住宅ローンを早期返済します。これが最も一般的です。
• 可能なら、抵当権を買い手に引き継ぎます（accolloと呼ばれます）。
• 取引間のつなぎの期間をカバーするために「ブリッジ」ローンを組みます。
• 一つの物件の担保を別の物件に変更して、新しい住宅に住宅ローンを移転します。

どの選択をするにしても、残りの債務を正確に計算するためには公証人の関与と銀行の合意が必要です。

不動産業者なしで家を売買する方法

不動産会社を通さずに家を売買することは可能ですが、より手間がかかります。所有権の正式な移転を証明するために公証人が必要です。

必要な手順:

• 取引の当事者間で拘束力のある予備合意（仮契約）を作成します。
• 書類を準備します: エネルギー証明書 (APE)、地籍図、その他の資料。
• 購入者は正式な取引のために公証人を選びます。

「最初の家」を売るのにどれくらいの時間がありますか?

「初めての家」購入の特典を利用した場合、2年以内に古いアパートを売却し、新しいアパートを購入することが必要です（2024年度予算法に基づき、2025年1月1日から施行）。この規定は、2024年に行われた取引にも適用されます。

古い家を売らずに新しい家を「予約」する方法

現在のアパートを売却する前に新しい物件を「予約」するためには、次のステップを踏みましょう。

• 条件付き購入オファーを出します。これは、物件の売却が成功することを条件とします。手付金を払って、仮契約が成立するまで不動産業者が預かります。
• オファーに期限（例：3か月）を設定します。この期間内に物件が売れなかった場合、手付金は返金され、取引はキャンセルされます。
• 和解書を作成するとは、すべての手続きが完了する前に当事者の意図を記録した予備的な合意書を意味します。

家を売ったり買ったりするにはどれくらいの費用がかかりますか？

購入者の費用:

• 登録税：「初めての家」の場合は地籍簿価格の2%、「2番目の家」の場合は9%（少なくとも1,000ユーロ）。
• 住宅ローン税：50ユーロ。
• 地籍税：50ユーロ。
• VAT （売主から直接購入する場合）：「初めての家」の場合は4%、「2番目の家」の場合は10%。
• 公証サービス：不動産価値の1～2％。
• 不動産業者の手数料：売買価格の2～5％（同意による）。

売主の費用:

• 不動産業者の手数料：売買価格の2～4％+VAT。
• キャピタルゲイン税：購入後5年以内に売却した場合。
• エネルギー性能証明書 (APE)：約200ユーロ。
• 公証手数料：抵当権を解除する必要がある場合。

結論

同時進行での不動産売買は複雑ですが、可能なプロセスです。大切なのは、各段階を丁寧に計画し、時間を上手に使い、必要に応じて専門家のサポートを受けることです。そうすることで、余計な費用やストレスを避けられます。