イタリアの分譲アパートのカテゴリー：タウンハウスからスーパーアパートまで

イタリアの住宅の建築スタイルや形式は、民法によって規定されています。分譲アパートの基盤となるのは、イタリア民法（Codice Civile）第1117条で、建物に少なくとも2人の異なる所有者がいる場合、支持構造、ユーティリティ、共用部分の共同所有権を定義しています。

各形態には、経費の配分、管理、納税義務に関する独自の特性があります。

イタリアの主な分譲アパートの種類

垂直型分譲アパート（Condominioverticale）：アパートやオフィスが上下に配置された、古典的な多階建ての建物です。所有者は基礎、耐力壁、屋根、階段、エレベーターを共有します。

水平型分譲アパート (Condominio orizzontale): 独立した隣接する建物の複合体 (例: タウンハウス - villette a schiera)。家屋は構造的に独立していますが、共通の外部要素 (入口ゲート、車道、照明、下水道) があります (イタリア民法第 1117-bis 条)。

最小型分譲アパート (Condominio minimo): 家屋が異なる所有者に属する 2 つのアパートのみで構成されている場合 (例: デュプレックス) ですが、共通の耐力要素または中庭があります。

部分型分譲アパート (Condominio parziale): より大きな建物内の法的構造で、特定の要素 (例: 独立した入口、エレベーター、またはセクションの 1 つの屋根) が居住者の一部のみによって使用されます。イタリア民法第1123条に従って維持管理費を負担するのは、実際にそれを使用する者のみです。

スーパーアパート：公園、プール、ボイラー室、または共通のセキュリティシステムなどの大きな共有施設で結ばれた複数の独立した建物の複合体。

アパートは法的にどのように発生するのですか？

コンドミニアムは、公証証書を必要とせずに、自動的に「事実上」（di fatto）発生します。破壊院の 21077/2022 判決は、次の 3 つの条件が満たされると法的地位が有効になることを確認しました。

複数の異なる人が所有する複数の不動産が存在すること。

共有構造物またはシステムの物理的な不可分性。

共有エリアの共有使用。

税務上の要件: イタリア税務庁 (Agenzia delle Entrate) は、共有が初めて発生したときに、所有者が建物の税務コード (Codice Fiscale) を申請することを要求します。これがないと、合法的に光熱費を支払ったり、請負業者を雇ったりすることは不可能です。

コンドミニアムと住宅の違いは何ですか？

コンドミニアムと商業住宅の主な違いは、所有構造と管理形式です。

一般的なコンドミニアムでは、共用部分は個々のアパート所有者が共同で所有しています。修理、メンテナンス、予算配分に関するすべての重要な決定は、居住者が総会（アセンブリー）で行います。住宅の形式は、永久所有または長期リースのいずれかです。

住宅では、複合施設全体が単一の法人（商業会社）によって完全に所有されています。居住者は不動産を所有せず、リース契約を結びます。この場合、宿泊料金には通常、受付サービス、定期的な客室清掃、敷地内の警備といった商業ホテルサービスが含まれます。

管理者はいつ必要ですか？

イタリア民法第1129条によれば、専門管理者の選任は、所有者の数が8人を超える場合にのみ義務付けられます。

住宅に4つのアパートがある場合、または少なくとも2世帯が住む分譲アパートの場合は、居住者は責任者を選任することで、自分たちで管理（autogestione）することができます。ただし、地方自治体であっても、自宅に納税者番号（Codice Fiscale）を保管し、領収書を保管し、銀行振込で支払いを行う義務は残ります。