マンションのバルコニーの床材入れ替え：誰が費用を負担するか

マンションのバルコニー修理は、一般的な工事ではなく、民法、共用部管理規則、技術的側面にも関係する問題です。バルコニーの張り出し部分（キャノピー）はほぼ常に所有地の一部と見なされますが、床材の入れ替えには慎重なアプローチが必要です。個人所有物と建物全体の外観との区別はしばしば曖昧です。

バルコニーの床材の変更は可能ですか？

バルコニーの床材は個人の所有財産であり、アパート所有者は床材を入れ替えたり更新したりする権利を有します。ただし、内部ではなく外部の変更は建物全体の外観と環境に影響を及ぼします。

そのため、他の住民との対立を回避するために、バルコニーでの作業に関する制約と規則が存在します。

建築的外観の維持必要性

建築的外観の概念は、歴史的建造物に限らず、統一されたスタイルの住宅にも適用されます。ファサードの外観を損なう変更は再三異議申し立ての対象となると英国判例法で確認されています。

• 色の統一性：例えば、すべてのバルコニーが灰色の陶器タイルで飾られている場合、鮮やかな赤いタイルを敷くことは違反と見なされる可能性があります。
• 可視性：通りからバルコニーがよく見えるほど、そのデザイン要件は厳しくなります。

修繕の技術的アプローチ

主な選択肢は2つあります。

• 既存の被覆の上に敷設する：下地が適切で漏水がない場合、高架システムや薄型タイルを使用できます。コストと時間を節約できます。
• 大規模な修理：ひび割れや漏水がある場合は、既存の被覆を完全に取り除いてコンクリートスラブまで修理する必要があります。このような修理により、25～30年の耐久性が確保されます。

材料の要件

バルコニーの材料は技術基準を満たす必要があります。

• 滑り止め性能：R11以上のクラス。
• 耐凍害性。
• 低吸水率（高品質の陶器タイルなど）。

マンション規則の役割

作業を開始する前に、法的要件よりも厳格な規則が含まれている可能性があるマンションの規則を確認することが重要です。規則には2つのタイプがあります。

• 契約規則：全員の同意が必要な場合や売買契約に規定されている場合があります。特定の基準への遵守や材料の選択に制限を設けることがあります。違反した場合、所有者が元の状態に強制的に復元する費用を負担する可能性があります。
• 多数決規則：一般的な問題を規定し、外観の維持に関する要件を除いて、私有財産に対する厳しい制限はめったにありません。

通知義務

民法によれば、所有者は建物の共用部分を損傷したり、安全性や外観を損なうような工事を行うことはできません。事前に建物管理者に通知する義務があり、管理者は住民会議にそのことを通知します。

この通知は許可を求めるものではなく、可能な紛争を未然に防ぐためのものです。

材料とデザインの制限

外観要素に許可される色や材料は一般に定められています。木製の床材や人工芝の設置は、外観を損なったり排水を妨げたりする場合、しばしば禁止されます。

バルコニー修理の費用

費用は作業の段階によって異なります。タイルを購入するだけでなく、温度変化に強い多層構造を作ることも大切です。

主な費用項目（1平方メートルあたり）：

• 作業エリアの準備と保護：10～20ユーロ、
• 解体と廃棄物処理：20～45ユーロ、
• 防水処理：25～55ユーロ、
• 傾斜のある新しい基礎の構築：20～35ユーロ、
• 敷設と目地詰め：35～60ユーロ。

さらに有料材料:

• 陶器タイル：15～40ユーロ;
• 天然石：50～90ユーロ;
• 複合木材（WPC）：40～80ユーロ。

バルコニーのどの部分が共用部と見なされますか？

法的地位はバルコニーの種類によって異なります:

突出型バルコニー：

• 私有部分：スラブ、屋根、敷居、手すりの内側部分;
• 共有財産：装飾要素 - 外装パネル、被覆材、装飾。

組み込みバルコニー：

• スラブは上下の隣人と共有されます。
• 耐力要素は共有財産と見なされる場合があります。

ファサード要素

装飾部分（正面パネルなど）はしばしば争いの種となります。ファサードの修理に関連する場合、費用は全居住者で分担されます。バルコニーの床材の状態が悪いために損害が生じた場合、所有者が支払う必要があります。

バルコニーの床材は共有ですか？

いいえ。床材は個人所有財産とされます。これは、所有者がその状態と修理に責任を負うことを意味します。

損害賠償責任

所有者は以下の責任を負います。

• 下の階の隣人への漏水 - 修理費用を負担しなければなりません。
• 建物の破損および第三者への損害の可能性。

マンション管理組合が支払うのはどのような場合ですか？

重要なケースは、共用構造物（ファサードや耐力部材など）の修理のために覆いを取り外す必要がある場合です。このような場合、所有者の過失によるものでない限り、マンション管理組合が費用を負担することができます。