バルコニー下部のスラブ：所有者と修理責任は誰にあたるのか

バルコニーのメンテナンスは、近隣トラブルの原因となることがよくあります。バルコニー下部の修理費用を誰が負担するべきかを決定するには、バルコニーの構造と現行法を考慮する必要があります。

バルコニー下部、通称「バルコニー天井」（cielino）は、下の階の住人から見えるコンクリートスラブの下部です。この部分は装飾だけでなく、構造の強度を保つのに重要です。湿気や大気から鉄筋を保護し、ファサードの外観を向上させ、日よけやサンシェードを取り付ける基盤となります。

適切な状態を維持することで、漏水や剥がれを防ぐことができます。

バルコニー天井の機能

サブバルコニー部分は、バルコニースラブの下面であり、下の階のバルコニーから見上げると見えます。主にオープンスペースの天井として機能します。

この要素は上階のバルコニーのデザインに関連していますが、建物の外観と下階の住人の快適さの両方に直接影響します。

主な設計上のポイント

バルコニー天井の重要性を理解するために、その主な機能を考慮することが重要です。

• 位置。 バルコニーの床の反対側に位置しています。上部にはタイルと防水材があり、下部には鉄筋コンクリートスラブを外部環境から密封する保護層があります。
• 材料。 通常、表面はセメントまたは石灰のプラスターで覆われ、その後、耐久性のある外装塗料で塗装されます。
• 保護機能。 バルコニー下部の仕上げは、金属鉄筋への湿気浸透を防ぎます。ひび割れが生じると、水がコンクリートを破壊し、金属を腐食させ、プラスターの膨張や崩壊を引き起こす可能性があります。
• 美的役割。 バルコニー下部の状態は、ファサードの外観に直接影響します。湿気、ひび割れ、剥がれた仕上げは、建物全体のメンテナンスが不適切であるという印象を与えます。

バルコニー下部の修理費用は誰が負担するべきか？

バルコニーの種類によって異なります。司法慣行、特にイタリア最高裁判所の判決第14576/2004号および第7042/2020号によると、突出型バルコニーと組み込み型バルコニーには異なる規則が適用されます。

突出型バルコニー

バルコニーがファサードを超えて突き出し、実際に3方向に張り出している場合、突出型と見なされます。

この場合：

• バルコニー天井の修理費用は、上階のアパート所有者がすべて負担します。
• バルコニーはその所有者の専有財産の一部と見なされます。
• 構造物が下の階のアパートの耐荷重要素として機能しないため、下の階のアパート所有者は費用を分担する義務はありません。

例外

バルコニー下部に装飾的なスタッコ、コーニス、またはファサード全体のデザインの一部である他の建築的ディテールなどが含まれる場合、それらの修復費用は共有住宅費用に関連することがあります。

組み込み型バルコニー

組み込み型バルコニーは、建物の輪郭内に位置し、耐力壁を超えて突き出していません。

このような構造には、イタリア民法第1125条が適用され、費用は上下階の所有者間で分配されます。

費用の分配は次のとおりです。

• 上階アパートは床材と防水工事の費用を負担します。
• 耐力スラブの修理は両所有者の負担です。
• 下階アパート所有者は、天井面が自身の空間の天井となるため、天井面の塗装や水平出しの費用を負担します。

装飾要素がある場合

多くの建物では、バルコニー下部が装飾的なコーニス、スタッコ、大理石のインサートなどで飾られています。

これらの要素が建物の外観の重要な部分である場合、修復費用はマンションの全所有者に、それぞれの持分に応じて分配されます。これは、ファサードが共有財産と見なされ、その美観状態が全住人の関心事であるためです。

バルコニー下部の所有者

所有権は、構造の種類によって異なります。

突出型バルコニーの場合

バルコニー下部のエリアは完全に上階アパートの所有者に属します。彼はその技術的な状態と安全性に責任があります。下階アパート所有者は、毎日その下にいても所有権を持ちません。

組み込み型バルコニーの場合

所有権は混合です。構造は、上下2人の隣人の共有物と見なされます。したがって、下面の仕上げは、その空間の天井として機能するため、実際には下階の部屋の所有者に帰属します。

仕上げ材

外装材が統一された建築的外観を作り出すために建物のデザインで規定されている場合、構造が私有財産であっても、その維持管理の責任はマンション管理組合に割り当てられる場合があります。

バルコニーの種類に応じた対応

修理が必要な場合、紛争や訴訟を避けるために、構造の種類を正しく判断し、作業を組織することが重要です。

バルコニーの種類を判断する方法

最初のステップは目視検査です。

• バルコニーが突出している場合は突出型と見なされ、建物に囲まれている場合は組み込み型と見なされます。

突出型バルコニーの手順

このような状況では、安全上の脅威がない限り、問題は私有財産に関わりますので、マンション管理者は原則として所有者に修理を強制することはできません。

居住者が漆喰の剥がれやその他の損傷に気づいた場合は、上階アパートの所有者に連絡する必要があります。多くの場合、問題はバルコニーの床のひび割れから水が浸入することによって引き起こされます。湿気の原因を解決しない限り、下部の修理は一時的な対策に過ぎません。

上階バルコニーの所有者は、速やかに修復工事を手配する義務があります。法律により、構造部材の落下による人身または財産への損害について、彼は責任を負うことになります。

修理のために足場や補助設備が必要な場合、上の階のバルコニーへのアクセスを要求する権利があります。

組み込み型バルコニーの手順

組み込み型構造の場合、両所有者が共同で問題を解決することが推奨されます。

合意内容を正式に記録するために、マンション管理組合の管理者に依頼することをお勧めします。

工事を発注する際は、費用を明確に区分するために見積もりが必要です。

• 左官工事と塗装の費用は、下部アパートの所有者が負担します。
• 防水と上塗りの費用は上階の所有者が負担します。
• 支持スラブの修理費用は、法的に定められた割合で当事者が共同で負担します。

この方法は、紛争を回避し、隣人間の適切な責任分担を確保するのに役立ちます。