アパートがカビでいっぱいになった場合、借主は特定の条件下で家賃を支払わずに退去する権利を持っています。ただし、その前に必ず家主に通知する必要があります。
イタリア民法第1578条と第1581条によれば、アパートがカビによって居住不可能になり、健康に害を及ぼす場合、借主は通知や罰則なしに賃貸契約を解除する権利があります。
家賃の支払いを拒否できるのは、カビが原因で物件が全く居住不能になり、借主が去らざるを得なくなった場合に限ります。
アパートの一部のみ（例えば1部屋）がカビの影響を受けている場合、借主はその使用不可能な範囲に応じて家賃の減額を要求することができます。
トリエステ裁判所の判決162/2019によれば、カビがわずかでも存在するとアパートでの生活の質が低下し、建物の衛生面が悪化し、見た目も損なわれます。これは重大な欠陥とみなされ、家賃の減額を受ける権利があります。
カビが居住環境を大きく損ない、契約違反となる場合、借主は契約締結時にそのような欠陥の存在を知らなかった、または知りえなかった場合に限り、契約解除や家賃の減額を求めることができます。
さらに、家主がアパートを引き渡したときにその欠陥を知らなかったことを証明できない限り、その欠陥によって生じた損害に対して責任を負う可能性があります。
カビによる健康被害を証明する医師の診断書は、正式な必要書類としてはリストにないかもしれませんが、追加の証拠として有用です。
単にカビがあるだけでは、借主が自ら家賃の支払いを拒否するのに十分ではありません。支払いの減額または停止は、家主との合意、または裁判所の命令によって行う必要があります。
司法の観点では、借主が一方的に支払いを拒否する権利が常に認められるわけではありません。特に、イタリア最高裁判所は、建物が一部でも使用可能な場合、借主には家賃を支払う義務があると判決しました。
家主は、基準に従い、居住に適した良好な状態の住宅を提供する義務があります。したがって、カビやそれに関連する問題を排除するのは彼の責任です。
一方で、借主は物件の定期的なメンテナンスを行い、契約条件を遵守する義務があります。
換気不十分や運用ルールの不遵守のような借主の不注意でカビが発生した場合、その結果に対しては借主が責任を負います。この状況では、家賃を支払わないことは違反とみなされ、滞納者とされる可能性があります。
カビの原因が借主の責任ではない場合（例えば、上部からの漏水や防水不良など）、問題を解決する責任は物件の所有者にあります。
入居者が取るべき行動は、問題の深刻さに応じて異なります。可能な行動は次の通りです。
家主と交渉したり、裁判所に行って家賃の減額を求めます。
家主が適切な対応を取らなかった場合は、損害賠償を請求します。
アパートが居住に適さず、健康に危険と判断された場合、事前の通知なしに契約を解除できます（民法第1578条および第1581条による）。
カビが建物の共用部分の問題によって発生した場合、管理会社またはマンションにクレームを申し立てることができます。
主なルール：借主は一方的に行動してはいけません。家主の同意や裁判所の命令なしに家賃の支払いを止めることはできません。
ただし、住居として全く適さない重大な場合は例外です。その他のケースでは、たとえカビに悩まされていたとしても、借主が間違っていると証明されるリスクがあります。
