ミラノの事務所不動産市場
ミラノの事務所市場：品質がますます重要な要素に
2026年の始めに、ミラノの事務所市場は、前年の非常に活発な活動の後、自然な安定化の段階に入りました。IPIの最新調査によると、第1四半期の事務所スペースの吸収量は約72,400平方メートルでした。この数字は2025年の記録的水準を下回っていますが、市場の長期的な歴史的傾向と完全に一致しています。
報告期間中に成立した98件の取引は、ビジネス活動の減少を示すものではなく、テナントのよりバランスの取れた選択的なアプローチを示しています。市場の基本的な要素は安定しており、総空室率は約9.15％で、利用可能なスペースの総量は118万平方メートルに達しています。
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品質が重要な選択基準に
第1四半期の主な特徴は、プレミアム事務所への需要が集中していたことです。吸収されたスペースの総量のうち、約54,100平方メートル、すなわち75％がグレードAおよびグレードA+の物件でした。
グレードA+セグメントが最も需要が高く、全取引の40％を占めました。さらに35％がグレードAの物件で、グレードB事務所のシェアはわずか25％でした。
このような需要構造は、高い技術要件、エネルギー効率基準の達成、高品質のインフラストラクチャを備えた現代的な建物に対する企業の不変の要望を反映しています。プレミアムセグメントの空室率がわずか3.2％であることは注目に値し、これは市場平均を大幅に下回っており、高品質物件への高い需要を裏付けています。
需要の地理的分布：CBDが引き続き主導権を握る
物件の立地に関して、最も活発な動きは依然として中心業務地区（CBD）に集中しており、総吸収量の半分を占めています。
2位は周辺地域で27％を占め、ついで次の地域となっています。
- 半周辺地域 - 11％、
- 郊外地域 - 8％、
- 歴史的中心部 - 4％。
この分布は、企業が引き続き交通アクセスが良く、都市環境が発展している地域を優先し、これらの要素を企業の事務所立地戦略の最も重要な要素としていることを反映しています。
最も魅力的な場所の賃料の上昇
賃貸市場は、最も権威のある地域で賃料が上昇する傾向を示し続けています。CBDの最高賃料は年間1平方メートルあたり800ユーロに達し、最高の物件のプライムネット利回りは約4.15％です。
2025年と2026年の第1四半期の数字を比較すると、ほぼすべてのセグメントで成長が見られます。
- ドゥオーモ：1平方メートルあたり750ユーロから780ユーロ。年間m;
- ポルタ・ヌオーヴァ: 720～770ユーロ;
- 中心地区: 600～620ユーロ;
- 半周辺地区: 460～480ユーロ。
周辺地区でも好調な動きが見られます:
- ビコッカ地区 - 320～360ユーロ;
- シティライフ地区 - 480～500ユーロ;
- ポルタ・ロマーナ地区 - 380～400ユーロ。
例外MINDエリアは引き続き有効で、料金は年間1平方メートルあたり300ユーロのままとなっている。郊外地域では、賃料が240ユーロから260ユーロに上昇しました。
取引構造と最も需要の高い地域
市場吸収の主な形態は、依然として従来のリース（賃貸）であり、約63,900平方メートルを占めています。
その他の取引の種類は、次のように分布しています。
- 自己使用のための物件の購入（所有者占有） - 10,200平方メートル。
- 既存物件の拡張（拡張） - 3,100平方メートル。
- 転貸 - 約4,000平方メートル。
- 予備リース（事前契約）— 2,500平方メートル。
- 既存のリース契約の見直し — 2,500平方メートル。
最も人気のある事務所は、面積が500～999平方メートルと1,000～2,999平方メートルのもので、それぞれが取引総額の43％を占めました。面積が 3,000 ～ 4,999 平方メートルの物件が 12％ を占め、499 平方メートル以下の小規模事務所は市場のわずか 2％ を占めるに過ぎません。
中古物件と近代化の必要性
プレミアムセグメントの好調なパフォーマンスにもかかわらず、既存の事務所ストックのかなりの部分が陳腐化の問題に直面しています。不十分な技術設備、低いエネルギー効率、大規模な近代化の必要性により、これらの物件の魅力が低下し、市場への露出が増加しています。
同時に、2026 ～ 2028 年の間に予想される新規供給量は限られています。その結果、高品質事務所セグメントの賃料への圧力は今後も続く可能性が高い。
このような状況下では、既存建物の改修と再建が今後数年間の市場における重要な課題の一つになりつつある。改修プログラムの成功裡の実施は、個々のオーナーだけでなく、ミラノの事務所供給全体の質にとっても重要となるだろう。
投資市場：品質とESGに注目
投資市場は依然として非常に選別的である。投資家は、近代的で高品質な物件、そして市内の既存ビジネス地区における改修プロジェクトに最も関心を寄せています。
ESG基準は引き続き特別な役割を果たしており、投資判断における決定的な要因になりつつあります。
中期的には、近代的な事務所の供給が限られていることと、高品質なワークスペースを重視する企業からの強い需要により、プレミアムセグメントは安定した状態を維持すると予想されます。
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