イタリアで高級不動産を購入すると、大きな投資に加えて多額の税金も発生します。まず、この種の物件を買う際には、「初めての住宅」に対する税の優遇措置が利用できない点を知っておくことが重要です。たとえ初めて購入した唯一の住宅であっても、税金は全額支払わなければなりません。
法律（特に D.Lgs. 175/2014）によると、「高級住宅」とは次のような地籍カテゴリに属する物件を指します。
- A/1 — 高級住宅
- A/8 — ヴィラ
- A/9 — 城や歴史的芸術的建造物
高級住宅の特徴として、1969年8月2日の省令によっても基準が定められています。これには税率や他の税金の適用に影響する要素が含まれます。例えば：
- 総面積が240平方メートルを超える（バルコニー、テラス、地下室、屋根裏、階段、駐車場を除く）
- プール、テニスコート、その他の施設がある
- 高級仕上げの材料使用（大理石、高価なタイル、天然木など）
高級不動産の購入時の税金は、販売者が個人か法人かで異なります。主なシナリオは以下の通りです。
販売者が個人の場合：
- 登録税 - 不動産の地籍評価額の9%
- 地籍税および抵当税 - 各50ユーロ（固定額）
販売者がVAT課税対象の会社の場合：
- VAT - 購入価格の22%
- 登録税、地籍税、抵当税 - 各200ユーロ（固定額）
重要: 通常の不動産 (カテゴリ A/2 - A/7) とは異なり、カテゴリ A/1、A/8、A/9 の住宅は、初めての住宅として購入した場合でも軽減税率の2%は適用されません。
比較：高級不動産と一般不動産
| 物件タイプ |
カテゴリ |
登録税金（初回購入） |
税金：地籍税と抵当税 |
注記 |
| 通常（1回目） |
A/2～A/7 |
地籍価値の2% |
各50ユーロ |
条件付き |
| 通常（秒） |
A/2～A/7 |
9% |
各50ユーロ |
メリットなし |
| エリート（任意） |
A/1、A/8、A/9 |
9% |
各50ユーロ |
特典は適用されません |
| 法人からのエリート。人（VAT込み） |
A/1、A/8、A/9 |
22%の付加価値税 |
各200ユーロ |
すべての税金は固定されている |
その他の重要な税金
- IMU（固定資産税）：高級住宅が対象の場合、最初の住宅でも支払いが必要
- TARI（廃棄物処理税）：特典なし、地方税率に基づいて計算
登録税を払わない場合、未払いに対する罰金は税額の120 ～ 240%に達する可能性があります。支払いが遅れた場合は30%の延滞金が課されますが、ravvedimento operosoを利用することで制裁を軽減できます。
結論と提言
高級不動産を購入する際は、すべての税金や潜在的な負債を正確に把握することが重要です。推奨事項としては：
- 物件の地籍カテゴリを確認する
- 販売者が個人か法人かを明確にする
- 公証人や税理士、建築家といった専門家に相談することで、間違いや罰金を避ける
