マンションのリノベーション：マンションを売却する際の支払いは誰が行うのか？

アパートの大規模な改修が計画されている場合、アパートが売却された際にその費用を誰が負担するかという重要な問題が発生します。この問いに対する答えは、修繕がいつ正式に承認されたか、つまり売却取引の前後で異なります。

売却前に大規模な修繕が承認されていた場合、その費用は誰が負担するのか？

公正証書（売買契約書）の締結前に所有者総会で大規模修繕が承認されていた場合、その費用は法的に売主が負担することになります。最近の裁判所の判決によると、作業の承認時に所有者であった売主は、それに関連する全ての費用を支払う義務があります。

これは、2023年11月のナポリの裁判所の判決によって確認されています。この事件では、請負業者から支払い請求を受けた新所有者が法廷で異議を申し立て、勝訴しました。裁判所は、修繕の実施が決定された時点では前所有者が所有者であったため、前所有者が修繕費を支払うべきであるとの判決を下しました。

定期的な修繕の際は何をすればよいか？

これらの規則は大規模な修繕にのみ適用されます。継続的な修繕に関しては状況が異なります。進行中の作業が取引前に承認され、取引後に完了した場合、コストは新しい所有者が負担します。新しい所有者はこの作業の成果から直接利益を得るからです。

売主と買主の契約の重要性

売買取引中、売主は買主に将来の修繕について通知する必要があります。これにより、将来の費用を誰が負担するかについて当事者が合意することができます。例えば、売主が取引前に承認された全ての費用を支払うことに同意する条項を契約に含めることができます。

売主が修繕費を支払えない場合はどうすればよいでしょうか？

前の所有者が大規模な修繕費用を支払うことができない場合、新しい所有者はこれらの費用を負担する必要はありません。この場合、管理会社またはHOAは、前所有者から財産の差し押さえを含め、裁判所を通じて借金を回収する義務があります。

修繕代金の分割払いは可能でしょうか？

経済的に困難な場合は、修繕費の分割払いをリクエストできます。これは管理会社を通じて行われ、管理会社は問題を所有者総会に提出して決定します。このアプローチは、借金を防ぎ、家の財務状態の悪化を避けるのに役立ちます。

したがって、マンションを売却する際には、大規模修繕の承認のタイミングを考慮し、事前に費用の配分について合意しておくことが、衝突や誤解を避けるために重要です。