イタリアの不動産市場2026年

イタリアの賃貸市場：賃料の上昇が鈍化しているが、供給不足は依然として続く

2025年後半、イタリアの住宅用不動産の長期賃貸市場は、数年間の急速な成長の後、賃料の上昇が徐々に鈍化し始めていますが、依然として最も活発なセグメントの1つです。Tecnocasa Groupの分析センターによると、前年同期と比較して、国内最大都市の平均賃料は、スタジオタイプで2.2%、2部屋アパートで2.3%、3部屋アパートで2.2%上昇しました。このように、市場は成長を続けていますが、そのペースは以前ほど速くありません。

需要は高いままで、供給は限られている

安定した高い需要は、異なる種類のテナントから同時に生み出されています。まず第一に、住宅ローンの取得が難しいため住宅を購入できない購入者がいます。さらに、購入よりも賃貸を選ぶ人々の数が増加しています。仕事や教育のために他の都市に移住する市民も、需要の大部分を占めています。

イタリアの大学を選択する留学生の増加は特に目立ちます。海外からの若者が賃貸市場に参入する機会が増え、国内の主要な教育センターでの住宅需要が一層高まっています。

しかし、供給は市場の需要増に追いついていません。主な理由の1つは、住宅所有者の依然とした慎重さです。多くの所有者は、テナントによる賃料の未払いを心配してアパートを貸し出すことを好みません。その結果、住宅在庫の相当部分が空き家のままです。

短期賃貸市場もプレッシャーをかけています。主要都市では観光業の影響がやや薄れていますが、人気の観光地では短期賃貸が急速に拡大し続けており、長期賃貸向けの住宅供給が減少しています。

最も急速に賃料が上昇している都市

都市ごとに賃料の上昇率は大きく異なります。

最も顕著な上昇が見られたのはパレルモです。ここでは、スタジオタイプの賃料が8.7%、2部屋アパートが4.9%、3部屋アパートが4.8%上昇しました。

ジェノヴァでも高い上昇率が見られ、それぞれ6.6%、4.8%、3.9%上昇しました。

トリノでも市場は好調で、スタジオタイプの賃料が1.9%、2部屋アパートが4.3%、3部屋アパートが3.5%上昇しました。

ミラノとボローニャでは全く異なる状況が展開しています。2025年後半には、ここでは賃料の停滞またはわずかな低下が見られます。

ボローニャでは、すべての住宅カテゴリーで賃料が下がっています。

スタジオ - 1.5%、
2部屋のアパート - 0.6%、
3部屋のアパート - 1.1%。

ミラノでは、スタジオの賃料はほぼ横ばい、2部屋のアパートは0.7%減少、3部屋のアパートはわずか0.2%上昇しました。

同時に、アナリストは、減速の理由は需要の弱体化ではなく、極めて高い価格水準にあると強調しています。現在、ミラノの平均賃料は、スタジオで月額約840ユーロ、2部屋のアパートで1,130ユーロ、3部屋のアパートで1,525ユーロです。 Tecnocasaによると、このような価格はすでにほとんどのテナントの経済的能力の限界に近づいています。

ローマ、フィレンツェ、ナポリでは緩やかな成長が続く

ローマでは、賃料は比較的均等に上昇を続けています。

スタジオ - 2%、
2部屋のアパート - 1.9%、
3部屋のアパート - 2.2%。

ここでの平均賃料は、それぞれ月額725ユーロ、950ユーロ、1,210ユーロである。

フィレンツェでも同様の傾向が見られる。成長率は1.6%から2.6%の範囲で、平均賃料はスタジオで700ユーロ、2部屋のアパートで880ユーロ、3部屋のアパートで1,060ユーロに達する。

ナポリでは、状況はそれほど均一ではありません。最も顕著な値上がりが見られたのは、ワンルームマンション（+2.4%）と3部屋マンション（+2.1%）の賃料で、2部屋マンションの値上がりはわずか1.2%にとどまった。この地域の平均賃料は、スタジオタイプの530ユーロから3部屋のアパートの910ユーロまでです。

ヴェローナとバーリでも好調な推移が続いていますが、成長率は緩やかで、住宅の種類によって異なります。