イタリアの不動産市場：価格上昇と需要の変遷

Real Estate DATA HUBの調査によると、イタリアの不動産市場はより成熟した段階に進んでいます。主な成長要因は、住宅のエネルギー効率向上、国内南部地域の魅力増加、そしてより広々とした住宅やアパートに対する購入者の興味高まりです。

多くのヨーロッパ諸国が慎重な投資を行い、資産の品質に重点を置く中、イタリアは2025年を素晴らしい結果で締めくくりました。住宅不動産市場での取引件数は前年比9.5%増加し、価格は3.5%上昇、物件を売却するまでの平均期間は約150日でした。これらのデータは、REMAX Italia、RYZE、24MAXの分析部門が作成した不動産データハブレポートの第13版に掲載されています。

2026年の見通し

専門家は、成長がより緩やかになるものの、2026年も市場は拡大を続けると予想しています。安定した基本要因が市場を支えるでしょう。購入者にとって、住宅の品質、エネルギー効率、そして長期的な価値維持能力が非常に重要です。

REMAX ItaliaのCEO、ダリオ・カスティリア氏によると、イタリアの住宅市場はより成熟し、意識が高まっています。不動産への需要は高まっているものの、不動産は依然として信頼できる戦略的資産と見なされているため、需要は高水準を維持しています。

エネルギー効率の高い住宅が価格上昇し、販売も迅速に

エネルギー効率は環境トレンドに留まらず、重要な経済要因となっています。2025年には、エネルギークラスAおよびBの物件の販売が2年前と比較して25%以上増加しました。

このような物件の価格は、平均してエネルギー性能の低い住宅よりも約40%高くなっています。しかし、販売はより速く、市場に出回る期間は平均よりも約8%短くなっています。

「グリーン」住宅ローンの収益性向上

銀行業界は追加のインセンティブを提供しています。2025年後半には、エネルギー効率の高い住宅の購入を目的とした、「グリーン」住宅ローンの固定金利が約2.19%まで低下しました。

このようなローンの月々の支払額は、標準的な住宅ローンプログラムよりも平均15%低くなっています。エネルギー効率の高い住宅は環境的にだけでなく経済的にも魅力的となり、欧州のエネルギー効率要件は既に購入者の行動に大きな影響を与えています。

南イタリアが新たな成長拠点となりつつある

2025年の最も注目すべき進展の1つは、イタリア南部地域と島嶼地域の地位強化でした。北部と中部では成長率が安定している一方、南部では観察期間全体で最高の結果が出ています。

これにはいくつかの要因が寄与しています。比較的手ごろな価格の不動産、リモートワークやハイブリッドワークの人気、そして将来の住宅価格上昇見通しが良いことが挙げられます。

専門家は、これが短期的な変動ではなく、市場動向の長期的な変化であると考えています。税制優遇措置、高い生活水準、中部や北部地域に比べて手ごろな価格が、これらの地域に大きな可能性をもたらす若い購入者を引きつけています。

購入者はより広い住宅を選好

3ベッドルームのアパートは依然として国内で最も人気のある住宅タイプであり、需要の37.35%を占めています。しかし、購入者の選好はゆっくりと、より広々とした物件へと移行しています。

今日、4部屋のアパートと5部屋以上の家またはアパートを合わせると、需要の約38%を占めています。これは、住宅に対する認識の変化を反映しています。家は、リラックス、仕事、スポーツ、勉強、社交の場として同時に機能するべきです。

この傾向は、中部および南部地域で特に顕著です。イタリア中部では、4部屋の物件が取引の約20%を占めていますが、南部では27%を占めています。5部屋以上の家は、中部地域で22%、南部地域で30%を占めています。これは、この地域の住宅スペースの拡大が依然としてより手ごろな価格であるという事実によるものです。

商業用不動産：都市再生に注目

商業用不動産セグメントは、2025年に記録的な数字を達成しました。しかし、主な特徴は、投資のダイナミクスだけでなく、市場の品質的な変化にもありました。

オフィス不動産、小売物件、物流複合施設、ホテル部門は、経済発展と都市再生のためのツールとしてますます注目されています。

小売

小売不動産部門は、2024年と比較して46%成長し、歴史的な高を記録しました。投資の大半は都心部以外の物件に注がれ、全取引の約80%を占めています。

ショッピング、エンターテイメント、美食を融合した「エクスペリエンスセンター」の概念が人気を博しています。投資家はアウトレット、高級ショッピングストリート、現代的なショッピングセンターに特に関心を寄せています。

ホテル事業

ホテル部門は20%増加し、2番目に成長率の高い部門となりました。古いオフィスビルや歴史的建造物を改修して高級ホテルに変換する付加価値プロジェクトが特に人気を博しています。

この戦略により、非効率な物件の課題に対処し、高品質の観光商品に対する需要増加に同時に対応できます。投資の大部分は、プレミアムおよびラグジュアリーセグメントに向けられています。

ローマ、ミラノとの格差を狭める

物流不動産には、前年比30%増の約20億ユーロの投資が集まりました。資金調達額のほぼすべて（98%）は、外国人投資家によって提供されました。

エネルギー効率、環境配慮、および高品質の資産は、物件選択の主な基準です。同時に、物流市場は、ミラノの伝統的な優位性を超えて徐々に広がっており、ローマ地域の賃料は、ますますミラノに近づいています。データセンターは、独立した急成長分野を形成し、さらなる推進力を提供しています。

オフィス市場：取引は減少、需要は増大

オフィス不動産投資は14%減少し、約18億ユーロに達しました。しかし、取引量の減少は、事態全体を反映している訳ではありません。

市場では「品質重視」のトレンドが強まり、需要は中心業務地区に位置するESG認証を受けた最高品質のグレードA物件に集中しています。このような物件の空室率は依然として極めて低く、ミラノでは約3%、ローマでは1.6%にとどまっています。

その結果、近代的で持続可能な物件の所有者は安定した需要を享受し、価格プレミアムを要求できる一方、低品質の物件は競争力を失いつつあります。

RYZEの機関関係責任者であるローラ・ピアンタニダ氏によると、市場はますます選択的になっています。投資家やテナントは、高品質、持続可能性、革新的ソリューション、そして柔軟な利用性を備えた物件を好みます。既存建物の改修や再構想プロジェクトは現在、価値創造の主要源泉となっており、最も魅力的な資産と、新たな市場ニーズに適合できない物件との間の差を広げています。