イタリアで最も人気の高い地域
イタリアにおける最も人気のある地域は、住宅の販売が難しいトップ地域として明らかにされました
この事実は、Homepanda Horizonのデータによる実際の不動産市場の流動性を初めて評価する分析センターによって立証されています。売上記録が最も悪い地域には、ミラノのナヴィッリ、ローマの歴史地区、ナポリのポジリポ、トリノのサン・サルヴァリオが含まれています。
かつては、エリートな住所は迅速な取引を保証すると考えられていましたが、現在の統計はこの概念を完全に否定しています。実際、しばしば逆の状況が生じています。Homepanda Horizon Research Centerによって設立された同名の不動産会社は、ミラノ、ローマ、ナポリ、トリノで12ヶ月間にわたって観察された243,266の住宅販売物件を大規模に監視しました。最終結果は、この分野で根強く残る固定観念を打ち破ります。
Homepandaの流動性指数
この逆説は、2つの独自の分析ツールを用いて明らかになりました。
- Homepandaの流動性指数（IVH）：は、0から10のスケールで、販売される商品の実際の成功率を評価します。
- サーモメーター割引：は、物件がオンラインで提供される期間全体で、物件の初期価格に対する調整の頻度と大きさを示します。
不動産が「集まる」有名な地域
ミラノのナヴィッリ
ミラノでは、ナヴィッリ地区のIVH指数は32の都市ゾーンの中で3番目から下降しており、10点満点中わずか1.8点を獲得しました。その他のリストには、クアドロノ - パレストロ - グアスタッラ（2.0）、ソラーリ - ワシントン（2.2）、アルコ デッラ パーチェ - センピオーネ（3.4）、ガリバルディ - ポルタ ヌオーヴァ（3.7）、歴史地区（3.8）も含まれています。これら6つのトップロケーションは「ミラノの高級」に関連付けられていますが、実際には一般的に考えられているよりもはるかに低い流動性を示しています。
それに対して、ミラノのトップは学生街Città Studi - Susa（7.0 ポイント）でした。ここは、一般的な快適な生活を送るためのエリアであり、エリート主義の文脈で言及されることはほとんどありません。
ローマの歴史地区
首都では、この逆説は更に顕著です。ローマの歴史地区では、価格下落の頻度が、市内で最も安定した地域として知られるアッピオ・ラティーノ - コッリ・アルバーニ地区よりも183%高くなっています。全体的な流動性ランキングでは、ローマ市内中心部が3.05ポイントで最下位となっています。最高のIVH指標は、メッツォカンミーノ - スピナチェート - トル・デ・チェンチ（7.5 ポイント）に記録されました。これは、高級パンフレットの表紙には決して載っていない、設備の整った郊外地域です。
ナポリのポジリポ
南部でも同様の状況が繰り返されています。ナポリでは、湾のパノラマビューを楽しめるポジリポ地区が外国人観光客にとって街の象徴となっていますが、安定した労働者階級のサン・カルロ・アッラレーナ・サニタ地区よりも価格の調整が頻繁に発生しています。
トリノのサン・サルヴァリオ
トリノのサン・サルヴァリオ地区は、かつてオリンピック後に活気づいたナイトライフの中心地（長らく「北のトラステヴェレ」と呼ばれていました）でしたが、平均掲載期間が169日。これは市内で最も高く、最も問題のある値の一つです。4つの異なる大都市圏と4つの独立したデータベースが同じ現象を確認しています。
インフラはステータスに勝る
4つの市場すべてに共通する説明は単純です。実際の流動性は、歴史的な名声ではなく、都市環境の発展に比例します。
- ミラノでは、新しいM4地下鉄の開通により需要が急増しました。M4線にアクセスできるポンテ・ランブロ - サンタ・ジュリア地区は、国内で最も活気のある場所であり、ここでは平均19日で物件が売却されています。
- トリノでは、リンゴット地区の大規模な再開発（OGRテクノハブ、M1地下鉄駅、オリンピック後の住宅）により、この地域の指標は100日の露出にまで上昇し、これは低迷するトリノ市場において珍しい好材料です。
- ローマでは、交通の利便性が高い質の良い郊外地域が常に旧市街部を上回っています。
調査対象となったどの都市でも、流動性が高い地域は歴史的にエリートな地区ではなく、都市の近代化が進んだ地域が常に上位にランクされている。
イタリア市場の4つの特徴
アナリストたちは、4つのメガシティの市場を、4つの異なる行動モデルとして説明しています。
- ミラノ - 合理的で流動性が高い。ここでは平均27日で売却されます。
- ローマは二極化しています。最速の地域（1物件あたり80日）と最も定着した地域（152日）の間には91%という大きな差があります。四半期ごとに状況が大きく変化します。
- ナポリは感情的です。最も大きな差がここで記録されています。マテルデイ - ムゼオ地区の最低65日から、コッリ・アミネイ - カポディモンテ - ポンティ・ロッシ地区の最高138日までです。
- トリノは忍耐強い（または停滞している）。ここでは平均販売期間は4.08であり、標準的なアパートは4.57です（差は小さいが安定しています）。ローマではこの差が最大で、ペントハウスは3.26、標準住宅は4.46であり、1ポイント以上の差があります。
- ナポリの統計で最も注目すべき点は、ナポリのペントハウスのうち、開始価格を調整せずに販売されるのはわずか51%であることです（ミラノではこの数字は81%です）。さらに悪いことに、ナポリの優良物件の12%は、買い手が現れるまで5回以上の値下げを繰り返す必要がある。ミラノでは、これはわずか1.9%のケースでしか発生せず、約6倍の差があります。
個人売主 vs. 不動産会社：ステレオタイプが（ほぼどこでも）確認される
- 専門のブローカーの助けを借りない個人所有者は、住宅の最初の評価で誤りを犯しやすいという古くからの論争は、ほぼすべての地域で数字によって確認されています。
- ミラノでは、個人売主はプロの代理店よりも割引（5回以上）を58%多く提供します。
- ローマでは、この差は38%で、ブローカーの方が有利です。
- ナポリでは、独立系の販売とプロの販売の差は小さいですが、それでも目立ちます。
- 例外はトリノで、78.2%の個人所有者は掲載価格を変更しませんが、不動産会社では74.1%となっています。一見すると、これは独立した評価の正確性が高いことを示しているように見えるかもしれませんが、文脈によって結論が異なります。トリノは回転率が最も低い市場であり（131日）、買い手の活動が始まるまで価格を下げることを拒否するのは、金融リテラシーではなく、販売を妨げる重要
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