イタリアにおける不動産購入者の権利：支出を守り、アパートを点検する方法

不動産を取得する場合、書類と物件の法的地位を徹底的に調査することが必要です。イタリアの民法は、買い手に幅広い権利と保証を提供します、仮契約の署名から最終的な公証証書の作成まで。

買い手の権利と物件の検査

最終支払い前に、買い手は技術および地籍に関する書類一式を要求する権利があります。不動産の法的地位を確認する責任は、公証人および関連する専門家にあります。

検査の主な側面:

抵当権および負担: 公証人は不動産登記簿を確認します。売主は、未払いの債務を支払う義務があります。開示されていない負担が見つかった場合、買い手は支払いを保留するか、公証人に債務額を売却価格から差し引くよう要求する権利があります。

地籍および都市計画の要件への準拠:

レイアウトは、不動産の実際の状態に厳密に適合している必要があります。そうでない場合、取引は無効と見なされます。売主は、取引完了前に、レイアウトの軽微な変更を自己負担で修正または合法化します。

問題が修復不能な場合、買い手は正式な苦情を提出するか、売主の過失により契約を解除するか、または手付金の2倍の返金を要求することができます。

必要な書類

取引を保護するため、買い手は事前に以下の書類を要求する必要があります。

都市計画書類：建築許可証、CILA/SCIA通知、建築免除書類、居住性証明書。

地籍書類：更新されたレイアウトと履歴情報。

技術証明書：エネルギー性能証明書および適合証明書公共料金について。

マンション関連書類：規約、持分表、管理会社による滞納がないことを証明する書類。

所有権書類：以前の公証証書または相続宣言書。

マンションの債務と大規模修繕

修繕費用：公証証書の署名前に居住者の集会で承認された大規模修繕の費用は売主が負担します。取引後に行われた集会の決定事項はすべて買い手が負担します。

連帯責任：買い手は当年度および前年度の債務について連帯責任を負います。買い手が売主の債務を支払う義務を負う場合、買い手は売主に対して直ちに求償権を有します。

住宅ローンを組む際の買い手保護

解約条項：予備契約の主要条項。銀行が融資を拒否した場合、契約は違約金なしで解約され、手付金は買い手に全額返還され、手数料は免除されます。

銀行による検査：銀行の鑑定士が実際の価値と不正な変更がないことを確認し、公証人が過去 20 年間の物件の履歴を調査します。

早期返済と借り換え：ベルサーニ法は、最初の住宅の住宅ローンの早期返済に対する違約金を禁止しています。買い手は、抵当権を別の銀行に無料で移転する権利も有します。

保険と政府支援：火災保険と爆発保険のみが義務付けられています。一時的な失業または収入の減少の場合、Consap基金を通じて、住宅ローンの支払いを最大18か月間凍結することができます。

金融保証と契約の登録

保証金：売主が取引から撤退した場合、買い手は保証金の2倍を請求するか、所有権の強制登録を裁判所に申請することができます。

登録：仮契約の公証人による不動産登記簿への登録により、不動産は担保として「確保」されます。売主によるその後の行為は、買い手に対しては無効となります。

公証人の選択

買い手は公証人手数料と税金の支払いに責任を負うため、公証人を自由に選択できます。

アパートへのアクセスと鍵の引き渡し

早期アクセス：取引前に鍵を引き渡すことは、売主の善意の表れです。これは、特別な条項または無償使用に関する合意によって正式に定められます。この時点から、すべての公共料金とTARIは買い手に移転されますが、取引前に修理を行うと、取引が破談になった場合に資金を失うリスクがあります。

取引当日の鍵の引き渡し：通常、これは完全な登記後すぐに公証役場で行われます。