アパートを売却する際に入居者を考慮する方法

既存の賃貸アパートを売却するには、複数の手段があります。所有者は、物件を直接テナントに提供するか、第三者に売却することができます。先買権の規定、賃貸契約の有効性、および税金の検討が重要です。

入居者にアパートを売却する手順

通常、現在の入居者に物件を売却するのが最も便利な選択肢です。これにより、見知らぬ人に何度もアパートを見せる必要がなくなり、不動産仲介サービスの費用を節約し、取引プロセスを簡素化できます。

ただし、イタリアの法律では、テナントの権利を尊重する特定の手続きが規定されています。

売却手続きの要点

1. 公式の購入通知

所有者が賃貸契約の最初の期間終了時（たとえば、4+4リース契約の最初の4年後）にアパートを売却する場合、テナントには先買権（第一優先権）が発生する場合があります。

この場合、所有者は、公式の通知を書留郵便または認証済み電子メール（PEC）で送る義務があります。通知には以下が含まれます。

• 売却価格。
• 取引条件。
• 締め切り日。

2. 応答期限

通知を受けたら、テナントは60日以内に購入の意向を通知する必要があります。

同意の場合、通常、取引の公証は翌30日以内に行われます。

3. 自由売却

契約期間が終了しているか、テナントが購入を拒否した場合、所有者はアパートを他の購入者に自由に売却できます。

ただし、条件が相互に合意すれば、いつでもテナントに有利な条件で売却することができます。

4. 賃貸契約の終了

テナントがアパートを購入する場合、最初の不動産税優遇措置を受けることができます。

購入契約が締結されると、テナントと所有者が同一人物となり、賃貸契約は自動的に終了します。

アパートの売却後の賃貸契約

アパートが第三者に売却された場合、既存の賃貸契約は継続します。

イタリア民法第1599条によれば、新しい所有者は以前の所有者の地位を引き継ぎます。

これには以下が含まれます。

• テナントは、契約期間終了までアパートを利用できる権利があります。賃貸契約;
• 賃料は変更されません。
• 新しい所有者は賃料を受け取る権利があり、賃貸契約終了時に敷金を返還します。

賃貸契約の更新がない場合

所有者は、法的に認められた場合にのみ、自動更新を拒否する権利があります。

例えば、所有者が次のような場合に該当します。

• アパートを自身や親族の住居として使用する意向がある場合。
• （自身の住居を除く）他の住宅を所有しておらず、アパートを売却する意向がある場合。

この場合、テナントには契約終了の少なくとも6か月前に通知する必要があります。テナントにはこの状況で優先購入権があります。

未登録の賃貸契約

賃貸契約が税務署に登録されていないか、法に違反している場合、そのような契約は第三者に対して法的効力を持ちません。

売却後、新しい所有者はアパートの明け渡しを求める権利があり、居住者は通常の法的保護を受ける権利がありません。

入居者は常に先買権を持っていますか？

入居者が常に優先的に購入する権利を持っていると思われることが一般的ですが、実際にはそうではありません。

法律第431/1998号によると、先買権は特定の条件が満たされた場合にのみ発生します。

以下の場合、先買権は発生しません。

• 賃貸期間中にアパートが売却された場合。
• 契約が最初の更新期間を過ぎている場合。
• 所有者が他の住宅を所有している場合。
• アパートが親族に譲渡された場合。
• 建物全体が譲渡、相続、または売却された場合。

上記のいずれの場合でも、所有者は自由に不動産を誰にでも売却できます。

第三者へのアパートの売却

入居者がいるアパートの売却には、特有の特徴があります。

市場価値の低下

入居者がいるアパートは通常、空き部屋よりも安く売られます。

平均的な割引率は15～30%です。

割引幅は残りのリース期間によって異なります。

• 契約がすぐに終了する場合、割引率は比較的低くなります。
• 数年にわたってリースが残っている場合、購入者は一般的に大幅な値引きを要求します。
• 価格。

譲渡所得税

課税額はアパートの取得から経過した期間によって異なります。

アパートを5年以上所有している場合

売却による収入は譲渡所得税が免除されます。

アパートを5年未満所有している場合

購入価格を上回る売却額については、利益に対して26%の税金を支払う必要があります。

現在のテナントへの売却

メリット

• 物件の価値が高いため、ほぼ市場価格で売却できます。
• 不動産仲介サービスの費用が不要です。
• アパートを複数回内覧する必要がありません。
• 購入者は物件の状態を理解しているため、後でのクレームリスクが最小限です。

潜在的な困難

テナントは、売却が困難であると主張し、自身の立場を利用して価格を引き下げる可能性があります。

さらに、取引は住宅ローンの取得に依存することがあります。銀行が融資を拒否した場合、数カ月後に取引が成立しない可能性があります。

既存のリース契約がある第三者への売却

この場合、潜在的な購入者は主に投資家です。

利点

• 物件は既に安定した収入を生み出しています。
• 公証済みの契約書に署名するまで、売主は引き続き賃料を受け取ります。

欠点

投資家は通常、大幅な割引を要求します。

さらに、テナントが購入者によるアパートの内覧を妨げる可能性があります。場合によっては、家賃の支払いに問題が生じ、売却が複雑になることがあります。

早期退去に対するテナントへの補償金の支払い

場合によっては、テナントとの早期解約に関する合意が最も有利な解決策となります。

この合意の本質は、オーナーがテナントに対してアパートを早期に退去する代わりに金額を支払うことです。

これは法的義務ではなく、当事者間の合意に基づくものです。

この選択肢は、現在の賃貸契約に基づく住宅費用よりもアパートの空室費用が高い場合に特に適しています。

たとえば、入居中のアパートの売却により価格が25,000ユーロ下がる場合、テナントへの補償金として5,000～7,000ユーロの支払いにより、物件の市場価値の大部分を維持できます。

さらに、この方法により、契約の終了や法的手続きを待つ必要がなくなり、取引が迅速に完了できます。