テナントが賃料を支払わず、家具を売却した場合：どうしたらよいか、どう進めるべきか

テナントが賃貸契約に違反した際は、即座に弁護士を通じて対処する必要があります。賃料未払いだけでなく、家主の家具を売却した場合、家主は二重の損害を被ることになります。このような状況では、民事（立ち退きと債権回収）と刑事（他人の財産の横領）の2つの手続きを同時に開始する必要があります。

重要！ 自力で司法手続きを行わないでください。契約書に記載されている目録の家具や家電製品は、所有者の財産です。テナントはこれらを一時的に使用するために受け取ります。これらを売却、輸出、第三者に譲渡すると犯罪になります。このような行為はどのように処理されますか:

• 他人の財産の横領（イタリア刑法第646条）： 主要な規定。借主が不当な利益を得るために預かった財産を横領した場合に適用されます。懲役や罰金が科されます。
• 重大窃盗（イタリア刑法第624条～625条）： 家具（例えば、固定されたキッチン、配管、エアコンなど）を取り外したり破壊したりした場合、これは損害を伴う窃盗と見なされ、厳しい刑罰が加えられます。

警察への届け出方法（Denuncia-querela）：

1. 期限： 紛失を発見してから3か月以内に警察またはカラビニエリに届け出る必要があります。
2. 証拠： 登録済みの賃貸契約書を添付してください。契約書、署名入りの財産目録、アパートの写真など。
3. 売却の証拠: インターネットでの販売広告のスクリーンショット、通信記録、近隣住民の証言を提供してください。

2.民事上の措置：財産保護と損害賠償

家具の売却は重大な契約違反であり、即時契約解除と損害賠償の権利を生じさせます。

• 資産の凍結（Sequestro conservativo/giudiziario - イタリア民事訴訟法第670条～671条）： 借主が残りの財産を売却したり資金を引き出したりする可能性がある場合、弁護士は裁判官に借主の財産を緊急に凍結するよう請求できます。
• 損害賠償の請求： 裁判所を通じて、売却された家具の市場価格、損傷した壁や通信設備の修理費、家具なしでアパートを賃貸できない損失などを請求できます。

3.立ち退き手続き（Sfratto）と債権回収

居住用物件の場合、立ち退き手続きの根拠は、1か月分の賃料の支払いが遅れた場合（最終支払日から20日後）、または2か月分の賃料を超える公共料金の未払いです。

立ち退きの主な段階：

1. 請求（Messa in mora）： 債務の支払いを要求する公式書簡を10～15日以内に送付します。
2. 立ち退き通知（Intimazione di sfratto）： 裁判所に訴訟を提起し、弁護士を通じてテナントに召喚状を送ります。
3. 裁判所審理: 債務者が出廷しないか支払いをしない場合（裁判官が認める90日間の猶予期間後であっても）、立ち退きが確定します（convalida di sfratto）。
4. 強制立ち退き: テナントが自発的に去らない場合、執行官が介入し、警察と鍵屋を手配できます。

4.借主が鍵を返さずに逃げた場合はどうするべきか?

• 鍵を正式に返却された場合: 受領証明書に署名し、契約を解除し、家主が直ちに占有します。
• 鍵を返却されない場合（借主が行方不明の場合）： 家主は自力でアパートに侵入することはできません。これは住居の不可侵性を侵害する可能性があります。執行官がアパートの放棄を確認し、正式に鍵を返却するよう求められます。

5.家主の金銭回収と税制上の特典措置

立ち退き判決は借主の金銭上の責任を消すものではありません。弁護士の要請により、裁判官は立ち退きと同時に債務回収命令（decreto ingiuntivo）を出します。債務者が支払わない場合、銀行口座が凍結されたり給与の一部が差し押さえられたりすることがあります。

未払い賃料に税金を支払う必要がありますか？

第10条によると、イタリア税法（TUIR）第26条に従い、未払い賃料は、テナントに立ち退き通知や支払い命令が届いた時点から、課税所得には含まれません。

• 税額控除（Credito d'imposta）： 以前に未払い金額に対して支払った税金がある場合、国はその金額に対して税額控除を与えます。
• この控除は、次回の税務申告（Modello 730またはRedditi PF）で活用するか、立ち退き手続きの開始を証明する書類を添付して還付を請求できます。